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            物業稅破冰利穩房價 開征尚需跨越多道“坎”
            來源:安固筑源    點擊次數:4438    發布時間:

            醞釀已久的物業稅近日風聲再起,有消息稱,物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后,將推廣至全國。此消息一出,立刻引發業內外的廣泛關注。這一消息令物業稅如在弦之箭,但多方聲音顯示,目前開征難度不小,物業稅要步入“正軌”尚需跨越多道“坎”。

              的確,物業稅并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等,牽涉非常復雜的社會利益關系,背后隱藏了各方利益的博弈,必然會遭遇各種阻力。

              在各種利益關系中首當其沖的就是地方政府的利益問題,如果物業稅開征,可能導致現在地方的房產稅權利收歸中央,地方政府恐將失去巨額土地出讓金收入,加上地方官員在追求任期內G D P最大化,讓地方政府作出這樣的利益讓步無疑是艱難的,地方政府也不可能熱衷此事。

              這從下面一組數據中就能看出端倪,根據中國指數研究院最新監測數據顯示,截止2009年12月29日,全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中,上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三甲。上海土地出讓金高達1043億元,成為第一個出讓金超過千億的城市。排在前20的城市土地出讓金總額高達8019億元,同比增加160%。

              面對如此豐厚的收益,地方政府肯定不會輕易放手。正基于此,有人士曾表示,暫時不會將土地出讓金納入物業稅范圍。土地出讓金最終會否納入暫且不論,物業管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目將面臨被整合,而與這些收費項目相關的國土、建設等部門必然會受到影響。

              除去這些利益因素之外,在實施層面,開征物業稅也有很多相當復雜的問題有待解決。比如,我國目前缺乏統一完整的房屋和土地信息數據,評估人才匱乏,納稅人的抵觸等也將是一個很大的障礙。

              此外,如何與現有的房地產稅費對接?征收范圍應該如何界定,是新房與舊房區分對待還是“一刀切”?自住物業與經營性物業是否區分,又如何區分?普通住宅與非普通住宅是否區別對待?第一套房與第二套、第三套房應如何區別?征收方式是什么?按什么基數征收?是否隨市場價變動?這些問題都有待明確和解決。

              筆者了解到,目前“空轉”的物業稅有兩種計算模式:如果房屋是自住,以房產評估價的70%為基準,征收1 .2%的物業稅;如果房產是出租投資用,就以投資回報為基準,征收12%的物業稅。根據國際慣例,征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產所有者征稅,因此稅值會隨著房產的升值而提高。

              在業內人士看來,盡管物業稅短期開征的難度較大,但不排除首先在個別城市試點“實轉”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,為了減少改革的阻力,極有可能分為三個序列進行征收:先商用物業,后住宅;先高檔住宅,后普通住宅;先投資用房(一個家庭有多套房),后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅,也可以再分類,根據檔次、戶型面積、家庭收入情況、個人擁有住房的套數等確定不同的稅率,甚至像國外那樣,對部分特殊房屋免征。

              如果物業稅能夠破冰,無疑有利于房地產行業的發展,從總體上看,有助于抑制投資、投機性需求,有利于穩定房價。但從短期看,不能過度奢望物業稅能令房價大幅度下降。物業稅開征可謂是“牽一發而動全身”,如何平衡各方利益,消除潛在抵制力量和不利因素,還需要決策智慧和決心。


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